Hausabriss: Ablauf von der ersten Idee bis zum freien Grundstück
Ein Abbruch besteht aus mehr Schritten, als die meisten erwarten. Dieser Leitfaden geht den kompletten Ablauf durch.
Was vor dem ersten Angebot geklärt sein sollte
Bevor Sie Betriebe anfragen, brauchen Sie drei Angaben: das Baujahr des Gebäudes, seine ungefähre Kubatur und die Zugänglichkeit des Grundstücks. Ohne diese Punkte kann niemand seriös kalkulieren, und Sie bekommen Hausnummern statt Angeboten.
Das Baujahr ist dabei der wichtigste Wert. Liegt der Baubeginn vor dem 31. Oktober 1993, gilt nach der Gefahrstoffverordnung ein grundsätzlicher Asbestverdacht. Das ändert Aufwand, Ablauf und Preis erheblich und ist keine Formalie, die sich später nachholen lässt.
Die Kubatur ergibt sich aus Grundfläche mal Höhe bis Oberkante Dach. Ein durchschnittliches Einfamilienhaus der Nachkriegszeit liegt bei 400 bis 700 Kubikmetern. Diese Zahl brauchen Sie, um Angebote überhaupt vergleichen zu können.
Erkundung und Schadstoffkataster
Der nächste Schritt ist die Schadstofferkundung. Ein Sachverständiger begeht das Gebäude, sichtet vorhandene Unterlagen und entnimmt Materialproben. Das Ergebnis ist ein Kataster, das festhält, welcher Stoff wo in welcher Menge sitzt.
Diese Untersuchung kostet je nach Objektgröße einen mittleren dreistelligen bis niedrigen vierstelligen Betrag. Sie spart in aller Regel ein Vielfaches davon ein, weil Angebote ohne bekannte Schadstofflage entweder Risikozuschläge enthalten oder die Position ganz ausklammern und später als Nachtrag stellen.
Die VDI 6202 Blatt 3 beschreibt, welcher Untersuchungsumfang üblich ist. Fragen Sie den Sachverständigen ausdrücklich, ob er danach arbeitet.
Anzeige oder Genehmigung
In den meisten Bundesländern ist die Beseitigung eines Gebäudes heute verfahrensfrei oder anzeigepflichtig, nicht genehmigungspflichtig. Die Abbruchanzeige ist eine Mitteilung an die untere Bauaufsichtsbehörde, kein Antrag. Üblich ist eine Wartefrist von einem Monat.
Eine förmliche Genehmigung wird nur in besonderen Konstellationen verlangt: bei Denkmalschutz, in Gebieten mit Erhaltungssatzung, bei Wohnraumschutz oder bei Hochhäusern. Welche Regel für Ihr Vorhaben gilt, steht in der Landesbauordnung Ihres Bundeslandes.
Verfahrensfreiheit bedeutet nicht Regelfreiheit. Denkmalschutz, Artenschutz und Gefahrstoffrecht gelten unabhängig davon, ob die Bauaufsicht beteiligt wird.
Ausführung und Abschluss
Vor Beginn müssen alle Hausanschlüsse getrennt und stillgelegt sein. Das übernehmen die jeweiligen Netzbetreiber und dauert je nach Versorger mehrere Wochen. Planen Sie diesen Vorlauf ein, sonst steht die Baustelle.
Dann folgt die Schadstoffsanierung, danach die Entkernung und zuletzt der eigentliche Abbruch. Diese Reihenfolge ist nicht verhandelbar, weil belastete Materialien nicht in den allgemeinen Bauschutt gelangen dürfen.
Zum Abschluss gehören Fundamentrückbau, Verfüllung mit Verdichtungsnachweis und die Übergabe aller Entsorgungsnachweise und Wiegescheine. Lassen Sie sich diese Unterlagen aushändigen, bevor Sie die Schlussrechnung freigeben.
Häufige Fragen
Wie lange dauert der Abriss eines Einfamilienhauses?
Der reine Abbruch dauert meist drei bis zehn Arbeitstage. Rechnet man Erkundung, Anzeigefrist, Trennung der Hausanschlüsse und eine mögliche Schadstoffsanierung hinzu, liegen zwischen Entscheidung und freiem Grundstück realistisch drei bis sechs Monate.
Brauche ich für den Abriss meines Hauses eine Genehmigung?
Das hängt vom Bundesland, der Gebäudeklasse und besonderen Schutzvorschriften ab. In vielen Ländern genügt eine Abbruchanzeige. Bei Denkmalschutz, Erhaltungssatzung oder Wohnraumschutz kann eine ausdrückliche Genehmigung nötig sein. Die verbindliche Auskunft gibt die untere Bauaufsichtsbehörde.
Kann der Keller stehen bleiben?
Manchmal ja, wenn der Neubau darauf aufsetzt oder die Fläche nicht überbaut wird. Häufiger wird er zurückgebaut, weil der Neubau eine andere Gründung braucht. Klären Sie das früh, weil es einen erheblichen Kostenunterschied macht.
Wer trennt die Hausanschlüsse?
Das machen die jeweiligen Netzbetreiber für Strom, Gas, Wasser, Abwasser und Telekommunikation. Sie beantragen die Trennung, die Ausführung erfolgt durch den Versorger. Der Vorlauf beträgt oft mehrere Wochen.