Abbruchanzeige und Genehmigung: was Ihr Bundesland verlangt
Anzeige, Genehmigung oder verfahrensfrei? Der rechtliche Rahmen unterscheidet sich je nach Land und Objekt.
Die drei Fälle
Das Bauordnungsrecht kennt beim Rückbau drei Konstellationen. Verfahrensfrei bedeutet, dass die Bauaufsicht gar nicht beteiligt wird. Anzeigepflichtig heißt, dass Sie die Beseitigung vorher mitteilen und eine Frist abwarten. Genehmigungspflichtig verlangt eine förmliche Erlaubnis.
Der Regelfall ist heute in den meisten Ländern die Anzeige. Die Genehmigungspflicht ist auf besondere Konstellationen zurückgedrängt worden, kommt dort aber weiterhin vor.
Welche Regel greift, richtet sich nach der Landesbauordnung, der Gebäudeklasse, der Höhe und der Frage, ob Wohnraum betroffen ist.
Was typischerweise verfahrensfrei ist
Häufig genannt werden Gebäude bis etwa 75 Kubikmeter Brutto-Rauminhalt ohne Aufenthaltsräume, Ställe oder Feuerstätten. Dazu zählen viele Gartenhäuser, kleine Schuppen und einfache Nebengebäude.
Ebenfalls oft verfahrensfrei sind freistehende Gebäude niedriger Gebäudeklassen sowie sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, bis zu einer in der Bauordnung festgelegten Höhe, häufig zehn Meter.
Die genauen Schwellenwerte unterscheiden sich zwischen den Ländern. Nehmen Sie die hier genannten Zahlen als Orientierung, nicht als Rechtsauskunft für Ihr Vorhaben.
Wann eine Genehmigung nötig wird
Steht das Gebäude unter Denkmalschutz, ist die Beseitigung ohne denkmalrechtliche Erlaubnis unzulässig, unabhängig von der Bauordnung. Das gilt auch in Ensembleschutzbereichen für nicht einzeln eingetragene Gebäude.
In Gebieten mit Erhaltungssatzung nach dem Baugesetzbuch braucht der Rückbau eine gesonderte Genehmigung der Gemeinde. Ziel ist der Schutz der städtebaulichen Eigenart oder der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung.
Bei Wohnraum greifen in einigen Ländern und Kommunen zusätzliche Vorschriften zum Wohnraumschutz. In Berlin etwa ist für den Abriss von Wohnraum ein gesonderter Antrag beim zuständigen Wohnungsamt zu stellen.
Was der Anzeige beizufügen ist
Verlangt werden je nach Land Lageplan, Beschreibung des Vorhabens und häufig die Bestätigung einer bautechnisch qualifizierten Person über Standsicherheit und Sicherungsmaßnahmen, insbesondere bei angebauter Bebauung.
Bei größeren Vorhaben kommen Rückbaukonzept, Schadstoffkataster und Entsorgungskonzept hinzu. Fehlen Unterlagen, beginnt die Wartefrist nicht zu laufen, und der Termin verschiebt sich.
Die untere Bauaufsichtsbehörde Ihrer Stadt oder Ihres Landkreises sagt Ihnen genau, was in Ihrem Fall verlangt wird. Diese Auskunft ist kostenlos und die verlässlichste Quelle.
Häufige Fragen
Wie lange dauert es bis zum Baubeginn?
Nach vollständiger Anzeige gilt in vielen Ländern eine Wartefrist von einem Monat. Bei Genehmigungsverfahren sollten Sie mit mehreren Monaten rechnen, bei Denkmalschutz deutlich länger.
Was passiert bei einem Abriss ohne Anzeige?
Das ist eine Ordnungswidrigkeit und kann mit einem Bußgeld geahndet werden. Hinzu kommen mögliche Anordnungen der Bauaufsicht und Probleme bei der Baugenehmigung für den geplanten Neubau.
Gilt Verfahrensfreiheit auch bei Denkmalschutz?
Nein. Die Verfahrensfreiheit nach der Bauordnung entbindet nicht von denkmalrechtlichen, artenschutzrechtlichen oder gefahrstoffrechtlichen Pflichten. Diese Vorschriften gelten unabhängig davon.
Wer stellt die Abbruchanzeige?
Der Bauherr, also in der Regel der Eigentümer. Viele Abbruchunternehmen übernehmen das im Auftrag. Die Verantwortung für Vollständigkeit und Richtigkeit bleibt beim Bauherrn.